Maklerprovision = Problem? Nicht, wenn Sie wissen, wofür Sie zahlen

Wer eine Immobilie kauft oder verkauft, kommt früher oder später mit ihr in Berührung: der Maklerprovision. Für viele ist das ein unangenehmes Thema. Warum muss ich zahlen? Und warum richtet sich die Höhe der Provision nach dem Kaufpreis? Wäre ein Pauschalbetrag nicht fairer?

Diese Fragen begegnen mir in meiner täglichen Arbeit als Immobilienmaklerin immer wieder. Deshalb möchte ich in diesem Beitrag aufklären: sachlich, verständlich und mit Beispielen, die zeigen, warum die prozentuale Berechnung der Provision nicht nur üblich, sondern auch gerecht ist.

"Wenn Makler*innen Ihren Verkäufern zuhören, Wünsche erfragen, Ideen und Erfahrung einbringen, entsteht ein erstklassiges Vermarktungskonzept und eine Dienstleistung, die von Herzen kommt, so dass Verkäufer und Käufer ihre Provision gern bezahlen." - Janine Kreiser

Was ist eine Maklerprovision eigentlich?

Die Provision ist die Vergütung für eine erbrachte Maklerleistung. Genauer: für den Nachweis oder die Vermittlung eines Kaufvertrags über eine Immobilie. Sie ist gesetzlich nicht pauschal geregelt, sondern wird im Rahmen eines Maklervertrags individuell vereinbart. In den meisten Bundesländern liegt sie bei Wohnimmobilien – je nach Region und Beteiligung beider Seiten – bei 3,57 % für Käufer, oft bei ebenso viel für den Verkäufer.

Die Provision wird nur dann fällig, wenn ein notarieller Kaufvertrag über die angebotene Immobilie zustande kommt. Das heißt: Der Makler arbeitet in Vorleistung und trägt das volle wirtschaftliche Risiko.

Warum ist die Provision prozentual und nicht pauschal?

Diese Frage ist berechtigt. Warum also wird nicht einfach ein Festpreis verlangt?

Die Antwort: Weil der Aufwand, die Verantwortung und das Risiko des Maklers mit dem Wert der Immobilie steigen. Ein Objekt für 150.000 Euro zu vermarkten ist etwas anderes als eines für 1,5 Millionen Euro. Die rechtlichen Anforderungen, die Erwartungen der Kunden und die Gründlichkeit der Prüfung steigen mit dem Preis.

Beispiel:

Ein Einfamilienhaus für 220.000 Euro zu verkaufen bedeutet vielleicht 20 Besichtigungen, einfaches Grundbuch, überschaubare Fragen. Ein Mehrfamilienhaus für 950.000 Euro erfordert dagegen oft:

• mehrere Begehungen, um den Großteil der Wohnungen für die Bewertung zu besichtigen

• Klärung von Mietverhältnissen, Einholung von Mietverträgen (es gibt Eigentümer, die ohne Hausverwaltung vor 20 Jahren gekauft haben.. ich recherchiere Zahlen und Daten manchmal anhand von Kontoauszügen ;) )

• Abstimmungen mit Anwälten, Verwaltern, Banken, Erbengemeinschaften

• Organisation von Bauakten, Rücksprache mit Notariaten, Begleitung von Löschungsvorgängen im Grundbuch

• Erstellung professionelle Exposés inkl. Bilder, 360 Grad- Begehungen

• Längere Verhandlungen mit Kapitalanlegern

  
  

Der Aufwand steigt nicht linear, aber deutlich. Mit einer pauschalen Vergütung wäre das für uns Makler*innen wirtschaftlich kaum tragbar – oder für Kund*innen mit kleineren Objekten zu teuer.

Die prozentuale Regelung sorgt für Verhältnismäßigkeit: Wer eine kleine Wohnung kauft, zahlt weniger Provision als jemand, der ein Mehrfamilienhaus kauft. Fair, oder?

Ist die Provision gesetzlich vorgeschrieben?

Nein. Sie ist frei verhandelbar. Allerdings hat der Gesetzgeber mit § 656c BGB für Wohnimmobilien eine wichtige Grenze gezogen: Wenn der Makler für beide Seiten tätig ist, darf der Käufer höchstens die Hälfte der Gesamtprovision zahlen. Das soll Verbraucher entlasten und mehr Transparenz schaffen.

In der Praxis heißt das: Verkauft ein Eigentümer seine Wohnung für 300.000 Euro über eine Maklerin, kann die Provision insgesamt 6 % (zzgl. MwSt.) betragen – aber der Käufer muss maximal 3 % + MwSt. zahlen. Im besten Fall übernimmt der Verkäufer die Provision komplett.

Was bekomme ich eigentlich für mein Geld?

Viele unterschätzen den Umfang der seriösen Maklertätigkeit. Immobilienverkauf bedeutet nicht einfach "Anzeige schalten, einmal besichtigen und hoffen". Vielmehr ist es ein komplexer Prozess, der fundiertes Fachwissen, Marktkenntnis, Verhandlungsgeschick. Empathie und rechtliche Sicherheit erfordert.

Als Maklerin übernehme ich zum Beispiel:

• Die sachgerechte Bewertung der Immobilie ( Sachwert- & Ertragswertverfahren vs. Vergleichswertanalyse)

• Die Erstellung eines ansprechenden, rechtssicheren Exposés

• Die professionelle Fotografie und Darstellung im Internet

• Die Filterung echter Interessenten von Besichtigungstouristen

• Das Terminmanagement und Durchführung von Besichtigungen

• Die Unterlagenbeschaffung (Grundbuch, Baulasten, Baugenehmigungen, bemaßten Grundrissen, Wohnflächenberechnungen, Flurkarten, Energieausweis etc.)

• Die Begleitung zu Preisverhandlungen und Notartermin

  
  

Dazu kommt:

• Laufende Aus- und Weiterbildungen, um rechtlich und fachlich auf dem neuesten Stand zu bleiben

• IHK-Beiträge und Versicherungen

• Steuern und Abgaben Einkommensteuer, Gewerbesteuer.

• Honorare für externe Dienstleister wie Fotograf:innen, Drohnenaufnahmen, Home-Staging, Grafikdesign für Exposés etc.

• Ausgaben für die Technische Ausstattung, die bei einem erstklassigen Kunden- und Objektmanagementsystem beginnt und bei der Gebühr für die Vermarktungsplattformen, wie ImmobilienScout (Link zu unserem Partnerunternehmen Leßmann & Wagner Immobilienmakler) aufhört

• Marketingausgaben: Werbeanzeigen, Websitepflege, Suchmaschinenoptimierung, Social Media, Flyer, Schilder, Veranstaltungen, Sponsorings

• Kosten für Software, CRM-Systeme, Marktanalysen, Grundbuchrecherche, digitale Signaturen

• Zeit und Geld, um eine lokale Marke bekannt zu machen und sichtbar für Eigentümer zu sein, damit überhaupt Verkaufsaufträge entstehen.

• Mitarbeiterkosten oder Honorare für Assistenz, Buchhaltung, Terminvereinbarung, Marketingunterstützung, Buchhalter

  
  

All das fließt in die Provision ein. Sie kaufen also nicht "nur ein paar Stunden Arbeit" – Sie erhalten eine komplette Dienstleistungskette mit hoher fachlicher und menschlicher Qualität.

„Wenn Maklerarbeit 1 Dollar kosten würde – gäbe es keine Expertise, kein Marketing und keine Sicherheit.“

Und wenn nichts verkauft wird?

Dann entsteht auch keine Zahlungspflicht. Die Maklerprovision ist eine reine Erfolgsvergütung. Kein Vertrag, keine Provision. Sie als Kunde gehen also kein finanzielles Risiko ein. Ich investiere meine Zeit und mein Marketingbudget in Ihr Objekt in der Hoffnung, dass der Verkauf gelingt – und ich für meine Leistung vergütet werde.

Fazit: Transparent, fair, nachvollziehbar

Die prozentuale Maklerprovision ist nicht nur gelebte Praxis, sondern auch eine faire Lösung: Sie passt sich dem Wert der Immobilie an, berücksichtigt den Aufwand und stellt sicher, dass nur bei Erfolg eine Vergütung gezahlt wird. Mit der gesetzlichen Neuregelung ist zusätzlich sichergestellt, dass Käufer nicht einseitig belastet werden.

Wer eine erfahrene Maklerin an seiner Seite hat, spart nicht nur Zeit, sondern oft auch Nerven und Geld – und trifft fundierte Entscheidungen in einem der wichtigsten Geschäfte des Lebens.

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